Hlavní náplní práce manažera správy nemovitostí jsou činnosti a procesy, zajišťující zdárné provozování svěřených budov. Svými kroky zabezpečuje komfortní užívání bytových a nebytových prostor. I v tomto případě platí myšlenka mého oblíbeného českého podnikatele Tomáše Bati: „Náš zákazník - náš pán“.
Správa nemovitostí spadá do multioborové disciplíny nazývané facility management. Řízení souboru nemovitostí jejich vlastníkem nebo externí společností (outsourcing) musí vést k optimalizaci zpravovaného portfolia. A co je hlavní náplní manažera při plnění těchto úkolů? Jedná se o úkony, na jejichž konci je spokojený zákazník - v našem případě nájemce. A jaké kroky vedou ke spokojenému uživateli bytu? Z mé praxe můžu říci, že prioritou je „šťastná ruka“ při výběru klientů s ohledem na dobré mravy v domě. Z praxe můžu říci, že se jedná o náročnou a zodpovědnou práci, při které využívám znalostí z manažerské psychologie. V posledních letech v rozhodovacím procesu napomáhá registr exekucí. Dobré mravy v domě, řádně platící nájemci a dlouhodobé nájmy tvoří základ dobré ziskovosti.
Dalším krokem ve správě nemovitostí je zajištění úklidu společných prostor, údržba technického stavu spravovaných budov a vedení účetních záznamů. Do tohoto procesu zasahuje současná legislativa. Manažer správy nemovitostí musí naplňovat vyhlášky a nařízení vlády. Z oblasti kontroly se jedná o revize technických zařízení. Můžu uvést např. elektrické a plynové kotle, výtahy, energetické štítky, spalinové cesty a měřidla energií. Neopomenutelné jsou povinnosti vyplývající z hygienických předpisů a odpadového hospodářství (organizace svozu odpadů).
Důležitým aspektem správy nemovitostí je hospodárnost, účelnost a efektivnost. Při správě, modernizaci a rekonstrukci spravovaných objektů musí manažer provádět kroky s ohledem na cíle stanovené majiteli bytového portfolia. Kromě tradičního financování obnovy nemovitostí, existují nové výzvy a externí finanční zdroje. A kde je najdeme? Vyplatí se sledovat vytyčené směry českou vládou v oblasti správy nemovitostí. Každoročně jsou vypisované různé dotace, granty, investiční pobídky určené do bytového fondu. Poskytované jsou různými agenturami a státními institucemi České republiky a Evropské unie. Jejich využívání má vliv na efektivitu a ziskovost podnikání ve správě nemovitostí.
Z předešlých řádek je zřejmé, že náplň práce správného hospodáře v oblasti nemovitostí je velmi široká. V dalších řádcích se zaměřím na konkrétní aspekty strategických cílů ve správě budov. V případové studii se budu zabývat analýzou potřeb dnešních zákazníků (nájemců) a nájemců v minulosti - v době výstavby činžovních domů. V závěru kriticky zhodnotím a zanalyzuji problematiku zateplování domů z hlediska podnikatelského a možná překvapivě kulturního.
Jak jsem se již zmínil, cílem správy nemovitostí je spokojený zákazník. Jak na to? Začnu otázkami. Stačí vykonávat práci ve správě nemovitostí zodpovědně? Stačí pravidelně investovat do rekonstrukcí bytových a nebytových prostor? Často si uvědomujeme, že řádná správa a údržba budov pro vyšší efektivitu podnikání nestačí. Výzvou jsou nové potřeby bonitních klientů - nájemců, kteří jsou ochotni za požadované služby zaplatit vyšší nájemné. Z mé praxe můžu uvést, že typickým představitelem náročných a dobře platících zákazníků jsou sportovci - například ligoví fotbalisté. Oni dokážou jasně definovat, jak si ideální nájem představují.
Co s tím? Shodneme se, že proměnu spravovaného bytového fondu, s ohledem na efektivnost, musíme provést na základě požadavků zákazníků. Tento krok není jednoduchý z mnoha důvodů. Můžu uvést například legislativu (památková ochrana), finanční zdroje a velikost pozemku. K osvětlení zvoleného tématu použiji případovou studii. Budu se zabývat rozborem konkrétního případu, který nám pomůže k porozumění obdobných kauz.
Nejdříve si rozebereme modelový příklad portfolia domů spadajících do řešené kazuistiky. Jedná se především o činžovní domy vybudované do konce II. světové války. Většina budov byla postavena za první republiky (1918 - 1938). Některé jsou ještě starší a pamatují doby starého mocnářství (Rakousko -Uhersko). A jaký je společný ukazatel? Domy stojí na „dobrých adresách“ blízko centra. Často lemují hlavní tepny města. Stavěny byly v době, kdy potřeby zákazníka (nájemce prostor) byly odlišné, než jsou dnes. A co je cílem kazuistiky? Popsat konkrétní nemovitost z hlediska potřeb zákazníka před sto lety a současného požadavku VIP zákazníka. Nadstavbou bude polemika, zda máme zateplovat či nezateplovat ve vztahu ke kulturnímu dědictví.
K řešení nastoleného tématu použijeme konkrétní dům vyprojektovaný před více než sto lety. A jak vypadal ze stavebního hlediska? Pětipodlažní secesní činžovní budova byla zrealizovaná velkoryse. Ve své době se jednalo o VIP adresu. Dům se nacházel blízko centra, v dosahu elektrické dráhy (dnes tramvajové dopravy). Průčelí bylo zdobené bohatou štukatérskou výbavou. Zdobný plášť budovy byl tehdy výkladní skříní investora. Cena fasády představovala až třetinu nákladů na pořízení nájemního domu! Což je z dnešního podnikatelského pohledu překvapivé. Velkorysým společným prostorům dominovalo široké žulové schodiště s bohatě zdobeným kovaným zábradlím. Bydlení v tomto domě bylo tehdy jednoznačně „in“. Obývali ho bonitní klienti. Jednotlivé byty byly prostorné (od 100 m), místnosti měly vysoké stropy. Světlo a větrání zajišťovala velká špaletová okna. Nechyběly prostorné balkony. Součástí byly již velké koupelny a centrální vytápění na pevná paliva. Samozřejmostí byl pokoj pro služku. Dnes není tento požadavek na pořadu dne. Otázkou zůstává, jaká bude budoucnost… Byty a společné prostory byly tzv. šité na míru tehdejším VIP zákazníkům. Doba se změnila…
A jak si ve zkratce představují dnešní lukrativní zákazníci kvalitní bydlení? Zde vycházím z poznatků zmíněných VIP zákazníků (fotbalistů). Dům musí obsahovat parkování u domu - nejlépe v podzemních garážích. Obsluhu mezi suterénem a nájemními byty musí zajišťovat moderní domovní výtah. Klient nemá zájem „korzovat“ po rušné třídě se svými nákupy. Nemá zájem každodenně řešit problémy s parkováním. Tyto ukazatele jsou pro klienty důležitější, než komfort vybavení a velikost pronajatého bytu. Výhodou dobré adresy je i dnes umístění domu v klidné lokalitě blízko centra města. Z hlediska investora se jedná o „vražednou“ kombinaci.
Pokud porovnáme požadavky zákazníků dnes a před více než sto lety, zjistíme, že mnoho požadavků se diametrálně liší. Na druhou stranu některé potřeby jsou shodné. Můžeme uvést například lokalitu blízko centra.
Na základě uvedených informací je zřejmé, že starý dobře udržovaný činžovní dům má stále své „klienty“, ale neoslovuje již bonitní VIP klienty. Co s tím? Je třeba vytvořit vizi dalšího rozvoje spravovaného domu. Řešením jsou stavební úpravy vedoucí k přiblížení se požadavkům VIP klienta. Existuje radikální přestavba nebo dílčí zásahy. Často stačí vybudovat vnější výtah nebo zřízení parkovacích míst v blízkosti domu. V rozhodovacím procesu často existují vnější omezení. Uvedu příklad. Radikální přestavba není možná z hlediska památkové ochrany.
A jaké je východisko z případové studie? Z hlediska ziskovosti jsou další kroky závislé na mnoha faktorech. Záleží na vlastníkovi budovy, kterou cestou se vydá, aby se přiblížil k potřebám zákazníka.
Rozhodovací proces a strategie rozvoje správy nemovitostí vedoucí ke konkurenční výhodě ovlivňují další faktory. Příkladem může být již zmíněná problematika energetických štítků. Snížení energetické náročnosti budovy je dobrým krokem směřující naproti požadavkům nájemníků. Na druhou stranu existují legislativní a kulturní omezení. Například když se bohatá a stavebně cenná fasáda nachází v památkové zóně. Zde dochází ke střetu zájmů. Legislativa chránící památky zabraňuje stavební úpravy vedoucí k zlepšení ukazatelů energetického štítku.
Mimo chráněná území leží rozhodování o zateplení budovy na jeho vlastníkovi. Má na výběr. Jednou cestou je odstranění zdobné fasády. Majitel dům zateplí a tím získá konkurenční výhodu proti konkurenci.
Druhá cesta vede k zachování zdobné fasády. Z tohoto kroku vyplývá, že musí vynaložit značné náklady na rekonstrukci historického průčelí domu, často v řádech milionů. Výsledkem je opravená uliční fasáda, bez snížení energetické náročnosti budovy. V tomto případě je otázkou, zda se investor chová jako řádný hospodář. Je diskutabilní, zda mu investice do opravené fasády přinese vyšší nájemné? Můžeme se zeptat - vítězilo u něj kulturní cítění? Zde čtenáři podnikatelského blogu cítí, že tento krok je diskutabilní. Z kulturního pohledu je krok majitele domu zřejmě správný. Zachovává odkaz předků a podílí se na pěkné tváři našich měst. Problematické je jeho rozhodnutí z hlediska podnikatelského. A to především ve vztahu ke konkurenci. Majitelé zateplených domů mají nižší spotřebu energií při vytápění bytů a tím jasnou konkurenční výhodu.
Otázkou zůstává, kam tento ekonomický tlak povede do budoucna. Již několik let jsme svědky kroků majitelů domů, kdy cenné fasády domů z důvodu zateplení mizí. Tímto krokem se „zahodí“ třetina nákladů původního investora na výstavbu domu. Zde na sebe naráží kulturní, ekologické a ekonomické hledisko, ovlivňující tváře našich měst.
Smutným příkladem jsou některá secesní města v Polsku. Majitelé domů upřednostnili ekonomické zájmy a zdobné fasády odstranili. Nahradily je zateplovacími deskami. Výsledkem jsou sice opravené a zateplené domy, ale zmizela původní tvář města.
Majitele takto opravených domů lze těžko soudit. Chovali se jako správní hospodáři. Také myšlenka Evropské unie, která proces o energetické politice nastartovala, byla logická. Svým rozhodnutím nasměrovala správu nemovitostí k úsporám energií při vytápění bytových a nebytových prostor. Přesto naplnění těchto myšlenek v praxi naráží na uvedené kulturní aspekty.
Nařízení vedoucí ke kategorizaci podle energetické náročnosti u nás vstoupilo v účinnost od 1. 7. 2015 novelou zákona 406/200Sb. Energetické štítky neplatí pro všechny domy plošně. Starší domy mají různé výjimky. Přesto zdobné fasády na základě zmíněného zákona z našich měst pomalu mizí. Díky těmto informacím se dá říci, že úspora energií koliduje s kulturním odkazem našich předků. Otázkou zůstává, jak se tento tlak, promítne na tváři našich měst v budoucnosti.
A jaké je resumé? V dnešním blogu jsme si přiblížili a zanalyzovali vybrané aspekty ovlivňující vize a strategické rozhodování při správě nemovitostí. Na příkladu historických fasád činžovních domů jsme poukázali na skutečnost, že při stanovení vizí a cílů při správě nemovitostí je nutné brát v úvahu nejenom podnikatelské ukazatele, ale také kulturní aspekty. A jaká by měla v tomto případě být role státu? K osvětlení problému položím několik závěrečných otázek. Odpovědi nechám na čtenáři.
Jakou roli má v případě energetických úspor budov, ve vztahu k zdobným fasádám nájemních domů v našich městech, hrát stát? Je dobré pro občany našeho státu, nechat rozhodování o zateplování fasád pouze na majitelích domu? Je správné, aby majitelé budov upřednostňující kulturní hledisko - rozhodli se pro opravu a zachování původní zdobné fasády - si tímto krokem zhoršili výchozí postavení v konkurenčním prostředí?
Tečkou za příspěvkem do blogu EBS je citát českého architekta, výtvarníka a designéra Bořka Štípka: „Kultura je luxus, který k životu nepotřebujeme, přesto je to jediná věc, která nás dělí od zvířat.“
Text a foto
Ing. Aleš Bukovský, MSc.
