Vedle všeobecně známých a v praxi používaných zápisů do katastru nemovitostí, které představuje spoluvlastnictví bytových jednotek a společných částí domu podle BytZ a ObčZ, existuje u nás ještě jedna držba budov a pozemků. Nazývá se historické patrové vlastnictví.

Spoluvlastnictví zvláštních hmotných částí budovy (tzv. patrové vlastnictví) vznikalo ve středověkých domech před několika staletími.  V katastru nemovitostí se zapisovaly reálné podíly - například celá patro, řemeslnická dílna, cechovní (obchodní) prostor, jeden a více bytů a někdy také pouze samostatná místnost. Knihovaly se také ideální podíly. Jednalo se o pozemek, na němž více patrový dům stál a společné části domu. Vlastnictví pozemku bylo nedílně spojeno s vlastnictvím zvláštních hmotných částí budovy. V ideálním spoluvlastnictví byly například základy, střecha, kouřovody, průjezd, sakrální prvky a schodiště.

Patrové vlastnictví nebylo ovlivněné pouze legislativou, ale také stavebním vývojem a lidským společenstvím. Reálné dělení budov bylo úzce spojené s lidskými komunitami. Na základě tehdejších zákonů se ve větší míře vyskytovalo v židovských čtvrtích. Klasickou případovou studií byl pražský Josefov (dnes již zbořený) V současné době najdeme patrové vlastnictví v relativně větším množství v Boskovicích na Moravě, Třebíči, Kolíně a Velkém Meziříčí. Například v Praze existuje pouze jediná reálně dělená budova. Jednotlivé zápisy můžeme najít v dalších sídlech naší republiky. Český ústav zeměměřický a katastrální (ČÚZK) s tímto spoluvlastnictvím stále počítá. Informace najdeme v návodu pro správu katastru nemovitostí. A to přesto, že v současné platné legislativě zmínku o historickém patrovém vlastnictví již nenajdeme. Poslední odkaz definitivně zmizel z českých zákonů v roce 1953.

Správné pochopení patrového vlastnictví vychází z historických souvislostí vývoje katastru nemovitostí. V loňském roce jsme si připomněli 200 let novodobé evidence držby nemovitostí. Podle patentu císaře Františka I. (1768 - 1835) vznikl v roce 1817 stabilní katastr (jinak zvaný františkovský katastr). Od něj se vine lineární řada vývoje katastru nemovitostí u nás. V dvousetleté historii střídal reambulovaný katastr, pozemkový katastr, jednotnou evidenci půdy, evidenci nemovitostí a současný katastr nemovitostí. Během těchto dvou století se v našich zemích evidovalo vlastnictví nemovitostí podle různých tehdy platných právních norem. Zákoníky většinou ctily zásadu římského práva (Zákon dvanácti desek, Gaius, 109-180)  superficies solo cedit - což znamená, povrch ustupuje půdě, či stavba je součástí pozemku. Pouze v období „budování socializmu“ se především kvůli tehdejším JZD tato zásada opustila (suprficies solo non cedit). Zápisy nemovitostí do zemských desek, urbářů, knih, či později katastru znamenaly jistotu a ochranu pro držitele budov a pozemků. Reálně dělené domy, dnes nazývané patrové vlastnictví, či vlastnictví hmotných částí budovy, byly předmětem zápisu do jmenovaných rejstříků.

Pro většinu současných pracovníků oboru Real estéte je spolupráce s dnešním katastrem nemovitostí na denním pořádku. Tak tomu bylo také v minulosti. Katastr nemovitostí vždy představoval státem garantovaný fundament, o který se opíralo mnoho občanů a právnických osob vlastnících nemovitost.  A má současný manažer správy nemovitostí, realitní makléř, či právník potřebu znát historické souvislosti u nás platných zákonů a vývoje katastru nemovitostí? Na tuto otázku odpovím s nadsázkou. Mnoho z nás si vzpomene na slova oblíbené písně známého zpěváka, banjisty a herce Waldemara Matušky. Ten ve svém slavném songu zpívá - To všechno vodnés čas… Několik století staré informace patří přece historikům…

V našem případě takovýto verdikt neplatí. Jak jsem uvedl již v úvodu, existují právní rezidua, například historické patrové vlastnictví, kde se bez znalostí historických souvislostí neobejdeme.   V případě sporu spoluvlastníků budovy s tímto zápisem, musí soudy „oprášit“ staré zákoníky, zápisy do zemských desek, katastrů a rozhodovat podle tehdy platných zákonů. Existují judikáty, kde se řešilo údajné reálné spoluvlastnictví ve vztahu historického vývoje budovy a patrovému vlastnictví.

A jak vznikalo patrové vlastnictví v dobách dávno minulých? Reálné dělení domů bylo běžné již ve středověku. Jak jsem již uvedl, vyskytovalo se především v právně uzavřeném území  - židovském ghettu. Jednalo se o části města vykázaná majoritou z důvodu náboženství. Omezený prostor nemohl pokrýt potřebu jejich obyvatel spojenou s jejich populačním přírůstkem.  Z takových uzavřených čtvrtí vznikal doslova biblický Babylón. Příkladem může být zmíněný Josefov. S růstem populace docházelo k drobení stávajících nemovitostí – reálnému rozdělování domů, později i bytů a v konečné fázi dokonce jednotlivých pokojů. Dělení a držba nebyla ohraničená pouze budovou.  Podíly zasahovaly i do sousedních objektů. V mnoha případech nebyla dodržená již zmíněná zásada superficies solo cedit.

K zásadní změně došlo až za vlády císaře Josefa II (1741 - 1790), syna Marie Terezie (1717 - 1780). Změnu přinesl především jeho Toleranční patent (1781), kdy došlo k zrovnoprávnění náboženského vyznání. Židovské obyvatelstvo se mohlo po tomto datu začít usazovat i mimo ghetto. Tím byl prolomený omezený prostor k bydlení a podnikání, do té doby vyhrazený židovské komunitě. Tato problematika je dobře a poutavě zpracovaná v díle JUDr, Emila Svobody. Kniha byla vydaná roku 1908. Její název zní - O reálném dělení domů v obvodu pražského ghetta. K zapůjčení je pouze ve studovně a povinné jsou bílé rukavice…

K tématu Emil Svoboda píše: „Za různých okolností, které podněcovaly touhu jednotlivcovu, aby opatřil si nejnutnější míru nemovitého majetku, rozkvetlo v Josefově reálné dělení budov obytných – ne jako zvláštnost tu a tam se vyskytující, nýbrž jako právní ústav, který v realitních poměrech právních nabyl v obvodu města židovského převahy.“  Zajímavostí bylo, že „rozdrobený“ Josefov se po vydání Tolerančního patentu potýkal s dalším katastrálním problémem. Obyvatelé své dosavadní sídlo houfně opouštěli. Mnoho z nich bylo bohatých a v pražském Josefově bydleli pouze z donucení. Díky nabyté svobodě se usazovali v jiných lokalitách, kde si budovali lepší a honosnější bydlení. Zlomky reálných podílů na jednotlivých budovách v Josefově byly tak malé, že se k nim vlastníci v mnoha případech nehlásili. Neměli motivaci, protože vlastněné dílky budov měly zanedbatelnou hodnotu. To komplikovalo případné dědictví, či změnu vlastníka.

V další části článku se na historické patrové vlastnictví podíváme z hlediska tehdy platných zákoníků. Za vlády Josefa II. platily rozsáhlé koncepce kodexu Josefínského. Ten byl v rakouské monarchii opuštěný v závislosti na událostech spojených s francouzskou revolucí. Její ideály se jevily nebezpečné pro tehdejší rakouský policejní absolutismus. Dobytí Bastily roku 1789 zatřáslo se starými pořádky v Evropě. Také Vídeň musela pod tlakem „nových myšlenek“ přistoupit ke změnám. Jedním z výsledků těchto procesů byl zmíněný Toleranční patent a jeho důsledky na reálné dělení budov.

 Na základě těchto společenských otřesů se začalo ve Vídni pracovat na novém a na svou dobu velmi moderním kodexu. Vyhlášení všeobecného občanského zákoníku ABGB (německy Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch für die gesammten Deutschen Erbländer der Österreichischen Monarchie) předcházelo v roce 1797 krátké období „platnosti na zkoušku“ v Západní části tehdejší Haliče s hlavním městem Krakov.

Všeobecný občanský zákoník byl ustanovený patentem z 1. června 1811 pod číslem 946 sbírky. Platný byl pro všechny země, které v té době tvořili císařství rakouské (vyjma Koruny uherské - Zalitavsko). Účinnosti nabyl dnem 1. ledna 1812. Tento zákoník byl základem práva občanského neuherské části  - Předlitavska - habsburské monarchie. Čechy, Morava a naše část Slezska byly tehdy součástí. Jiné právo platilo v uherském Zalitavsku, kam patřilo například Slovensko. 

A jak se díval občanský zákoník (ABGB) na vlastnictví zvláštních hmotných částí budovy? Tento zákoník zjednodušeně řečeno převzal vlastnictví zvláštních hmotných částí budovy z předešlého Josefínského kodexu. Z hlediska právního představoval dům reálně dělenou jednotku vyššího řádu, ve kterou slučoval spoluvlastnické dílce a společný domovní pozemek a součásti domu, jež dle přirozené povahy sloužily potřebám všech obyvatel.  Zajímavé informace o patrovém vlastnictví můžeme najít v několika svazkovém knižním díle Rouček a Sedlláček.

V návodu pro správu nemovitostí je uvedeno, že vlastnické právo k budovám rozděleným před rokem 1856 podle „zvláštních hmotných částí", tj. například podle pater a jednotlivých částí budovy, je do katastru převzaté z pozemkových knih. Od roku 1857 bylo nařízením Ministerstva vnitra a spravedlnosti ze dne 27. prosince 1856, č. 1 říšského zákoníku z r. 1857 zakázáno do budoucna dělit domy podle zvláštních hmotných částí. Vlastníkům takto rozdělených částí se však tímto nařízením nebránilo s nimi podle svého práva nakládat. V případě, že vlastník jedné části domu nabyl vlastnictví k části další, tyto části se podle uvedeného nařízení spojily v jednu samostatnou část domu a vlastník již nemohl s původními částmi domu jednotlivě nakládat. Toto právo bylo aprobováno do právního pořádku České republiky. Na základě tohoto ustanovení mělo patrové vlastnictví z našeho katastru postupně vymizet. Dodám, že přestože uplynulo již více než 160 let, máme u nás stále budovy dělené po patrech…

 Z historických rozborů vyplývá, že rozhodné datum pro zrušení reálného dělení domů bylo sice datum 27. prosince 1856. Je však třeba připomenout, že právní prostředí reagovalo v 19. století na zrušení vlastnictví reálných částí domu rezervovaně. Definitivní tečkou za patrovým vlastnictvím bylo přijetí zákona č. 50/1879. V něm je uvedená pasáž, kde bylo dělení budov podle materiálních podílů (patrové vlastnictví) prohlášeno za nepřípustné.

Někteří autoři ve svých pracích o patrovém vlastnictví uvádějí, že reálné vlastnictví bylo zrušené pro časté spory mezi spoluvlastníky. Například majitel patra pod střechou se často nedohodl na údržbě krytiny se spoluvlastníkem v přízemí. K tomuto tématu jsem dostal odpověď od doc. JUDr. Tomáše Dvořáka, PhD z Plzeňské právnické fakulty. Ten mi na můj dotaz odpověděl: „Patrové vlastnictví bylo vskutku v 19. století zakázáno (ve smyslu zakázán jeho nový vznik pro futuro), ovšem nikoliv kvůli sporům mezi vlastníky (neznám právní úpravu jakéhokoliv institutu, která by dokázala zabránit vzniku sporů), nýbrž kvůli jeho neslučitelnosti se superficiární zásadou, která byla svatým grálem civilistů 19. století.“

Vedle děleného spoluvlastnictví ve formě patrového vlastnictví (Stockwerkseigentum) existovalo u nás ještě právo sklepní (Kellereigentum). Díky historickým souvislostem se s ním můžeme stále setkat v sousedním Rakousku. Vyskytuje se zejména ve vinorodých krajinách. Jeho vznik souvisel se starými vinohradskými řády (horenské právo). A jak bylo koncipováno takové spoluvlastnictví?  Spočívalo v tom, že sklep vybudovaný pod zemí patřil někomu jinému (jako reálný podíl) a někomu jinému patřil ostatní pozemek. V některých případech měli oba vlastníci některé nemovité věci ve vlastnictví neděleném, V tom případě byly podíly ideální.

V další části příspěvku se zaměřím na současné zápisy vlastnictví zvláštních částí budovy v ČÚZK. Informace jsem získal, při řešení seminární práce z modulu Správa nemovitostí na EBS SE. A jaká byla moje motivace se zabývat problematikou patrového vlastnictví a jeho zápisem do katastru nemovitostí? Tímto tématem jsem se okrajově zabýval již při studiu vysoké školy v minulosti. V současnosti mě patrové vlastnictví zajímalo z hlediska mé profese (správa nemovitostí) a mého zájmu o historii.

Prvotních informací o reálném dělení budov (patrovém vlastnictví) bylo velmi málo. Mnoho nepomohl ani „velký bratr“ Google. Naštěstí bylo téma chytlavé pro oslovené experty z ČÚZK. Podařilo se mi do řešení vytyčeného úkolu zapojit další spřízněné duše. V počátcích jsme prohledávali knihovní zápisy ve vytipovaných lokalitách, za pomoci vedoucích pracovníků ČÚZK v Plzni a Brně. Snažil jsem se získat jakýkoliv modelový zápis patrového vlastnictví za současnosti. Nutno dodat, že se jednalo o mnoho hodin práce bez většího výsledku. Na základě odkazů z knih vše „směřovalo“ do Ivančic u Brna. Z pozdějšího šetření jsem zjistil, že časté odkazy na tuto lokalitu jsou již minulostí a již několik desetiletí se pouze opisují ze starých zdrojů. V současnosti se v Ivančicích již patrové vlastnictví nevyskytuje. Pomocnou ruku, vedoucí k posunu v bádání o reálném dělení budov, jsem dostal od historika z právnické fakulty ZČU v Plzni a vedoucí oddělení dokumentace Katastrálního pracoviště Plzeň město. Jejich znalosti a kontakty vedly k požadovaným informacím.

A co jsem zjistil? V roce 2017 se vyskytoval zápis reálného spoluvlastnictví v méně než padesáti případech rozsetých po celé republice. Existuje aplikace ČÚZK na filtrování patrového vlastnictví. Pro vypracování seminární práce jsem si zvolil několik modelových zápisů v dosahu svého bydliště. Kromě výpisů z katastru nemovitostí jsem provedl terénní šetření předmětných budov. Nechyběla podrobná fotodokumentace. Tyto případové studie často doprovázely zajímavé a poutavé příběhy. Historické stavby se vyznačovaly specifickou atmosférou (genius loci) daného místa. Mohu uvést tvrze (Dobrš), paláce a bývalé staré židovské stavby.

Například v Praze byla budova s patrovým vlastnictvím v majetku Karlovy univerzity. List vlastnictví se zápisem zvláštních hmotných částí budovy byl velmi obsáhlý a „propletený“ se sousedními budovami a vlastníky. Domovní díly jednotlivých vlastníků hmotných částí budovy nebyly vyjádřeny číselně, ale pouze označením domovních dílů (například I, II, III a IV nebo A, B, C a D). Jednalo se o „lahůdku“ pro katastrální pracovníky.

A jaké bylo východisko z těchto případových studií? Zápisy v katastru byly velmi variabilní. Co kus to originál. Bylo znát, že informace z listu vlastnictví kopírovaly historické souvislosti budovy. Největším překvapením bádání bylo objevení zápisu vlastnictví zvláštních hmotných částí budovy (patrového vlastnictví) v moderní panelové výstavbě a na pozemcích bez staveb. Setkal jsem se s ním na Chebsku a Klatovsku.

Vzájemné konzultace těchto překvapivých výsledků s pracovníky centrály ČÚZK, vedly k jejich přezkoumání. Chybné zápisy se nevyskytovaly pouze v uvedených případových studiích. Od pracovníků centrály katastru nemovitostí jsem dostal zpětnou vazbu, že celá databáze zápisů patrového vlastnictví v katastru u nás, byla podrobena revizi. Chybné zápisy byly opraveny na „standardní“ typ vlastnictví.

Když jsem se rozhodl vypracovat seminární práci, z modulu Správa nemovitostí na European business school SE o vlastnictví zvláštních hmotných částí budovy, netušil jsem, že zjištěné výsledky budou mít takový význam pro praxi. Spolupráce s centrálou ČÚZK vedla k úpravě zhruba poloviny zápisů v evidenci historického patrového vlastnictví.

Text a přílohy

Ing. Aleš Bukovský, MSc.

Bibliografický soupis a prameny:

BAUDYŠ, Petr, Katastr nemovitostí, 2. vydání, Praha, 2010

MALÝ, Karel, Dějiny českého a československého práva do roku 1945, 4. přepracované vydání, Praha, 2010

ROUČEK, František, SEDLÁČEK, Jaromír, Komentář k československému obecnému zákoníku občanskému a občanské právo platné na Slovensku a Podkarpatské Rusi, díl I., Praha, 1935

ROUČEK, František, SEDLÁČEK, Jaromír, Komentář k československému obecnému zákoníku občanskému a občanské právo platné na Slovensku a Podkarpatské Rusi, díl II., Praha, 1935

ROUČEK, František, SEDLÁČEK, Jaromír, Komentář k československému obecnému zákoníku občanskému a občanské právo platné na Slovensku a Podkarpatské Rusi, díl III., Praha, 1936

SVOBODA, Emil, O reálném dělení domů v obvodu bývalého pražského ghetta, Praha, 1908

Právní předpisy:

• Zák. č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí (katastrální zákon)
• Vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí
• Vyhláška č. 358/2013 Sb., o poskytování údajů z katastru nemovitostí

• Občanský zákoník č. 40/1964 Sb.
• Všeobecný občanský zákoník 1811

Zákon č. 50/1879, o zrušení vzniku patrového vlastnictví